Per trovare informazioni utili al nostro scopo e cioè operare nel settore immobiliare degli stralci è indispensabile sapere dove, come e quando reperire notizie.
I canali da sondare e scandagliare con una buona frequenza sono più o meno gli stessi che vengono usati per le aste: portali internet dedicati e siti dei tribunali. Queste fonti di informazione sono ottime per chi è agli inizi e non dispone di una buona rete di informatori, che poi andremo a vedere come creare. Per operare uno stralcio dobbiamo conoscere tre aspetti fondamentali: chi è il proprietario esecutato, chi e quanti sono i creditori, e il conteggio totale dei debiti. Una volta in possesso di queste informazioni e dopo aver visionato e valutato l'immobile si è in grado di esaminare i margini di intervento e decidere se proseguire o meno nella trattativa. Semplificando di molto il procedimento potremmo dire che: valore di mercato dell'immobile - valore dei debiti deve dare un risultato di almeno il 30% del valore dell'immobile. Ovvero se il valore di mercato dell'immobile è 100 i debiti non possono superare 70. Il 30 che rimane è il possibile profitto aumentato dello sconto che si riesce ad ottenere dai creditori.
Dalla perizia disponibile on line è possibile ricavare molte informazioni utili. Per ragioni di privacy i nomi dei proprietari esecutati non vengono indicati ma in compenso possiamo trovare sia l'indirizzo dell'immobile sia i dati catastali, attraverso i quali si può risalire al nome del proprietario. In alcune perizie viene anche indicato l'importo del mutuo concesso e della relativa ipoteca, quindi è possibile farsi un'idea di massima dei debiti dei proprietari. Attenzione a non sottovalutare questo aspetto: devi sapere con assoluta certezza il conteggio totale dei debiti e devi conoscere chi può vantare diritti sull'immobile che stai per stralciare. Non lasciare nulla al caso e ricorda che spesso nemmeno i proprietari sanno esattamente quanti debiti hanno. Non tralasciare mai la consultazione dei debiti presso Equitalia, l'agente statale di riscossione e ricorda che la cifra reclamata da Equitalia non è mai scontabile.
Un altro ottimo modo di reperire informazioni su immobili in sofferenza è quello di creare una tua rete di informatori. I tuoi migliori alleati saranno: commercialisti, avvocati, geometri e architetti ossia tutti quei professionisti che per un motivo o per l'altro entrano in possesso di determinate informazioni tramite i loro clienti. Saranno loro stessi a chiamrti per segnalare che un loro cliente potrebbe avere bisogno del tuo intervento.
Nei prossimi post entreremo ancora più nel dettaglio
a presto
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