Quali sono le figure direttamente o indirettamente implicate in uno stralcio? E quali sono i rispettivi ruoli e le aspettative?
Prima di tutti dobbiamo parlare del proprietario esecutato e cioè della persona che purtroppo non è più in grado di onorare gli impegni presi e si è visto recapitare una notifica di pignoramento. Immaginiamo lo stato emotivo in cui si può trovare una persona che sta per perdere il bene materiale più prezioso che possiede. Ma quali possono essere le esigenze primarie e le sue paure più profonde? Sicuramente la cosa che vorrebbe più di ogni altra è di essere tirato fuori una volta per tutte dalla sua situazione attuale e di avere la possibilità di ripartire. Il timore più grande è quello di rimanere senza soldi, senza casa e ancora indebitato. Inoltre tende a considerare chiunque come un nemico o un avvoltoio che non aspetta altro di trarre vantaggio dai suoi guai. Per tutte queste ragioni la trattativa con il proprietario esecutato è di gran lunga il passaggio più delicato di uno stralcio immobiliare. E' necessario che comprenda a fondo i vantaggi che potrebbe trarre e le conseguenze a cui andrebbe incontro nel caso in cui la sua casa andasse all'asta. Immagina che una persona abbia un debito di 150 mila euro e che la sua casa venga venduta all'asta a 120 mila euro. Il proprietario si troverebbe senza un tetto, con un debito di ancora 30 mila euro e con l'impossibilità di accedere a qualsiasi forma di finanziamento. Pensa invece se avesse accettato di stralciare il suo immobile e avesse ricevuto in cambio: la liberazione dai suoi debiti, una nuova sistemazione, la cancellazione dall'elenco dei cattivi pagatori e in molti casi della liquidità aggiuntiva. Quale opzione tutela maggiormente gli interessi di un proprietario esecutato? Ti sembra una partica da avvoltoio? Secondo me è la migliore soluzione immaginabile, quella che consente a tutti di trarre vantaggi e benefici.
La seconda figura da considerare è quella dei creditori. Nove volte su dieci si tratta di una banca alle prese con un mutuo non pagato. Perchè una banca accetta una trattativa di saldo a stralcio? Semplice, perchè rientra dei suoi soldi molto, ma molto più velocemente di quanto lo farebbe se procedesse con la vendita giudiziaria. Dopo l'aggiudicazione dell'asta un creditore entra in possesso del ricavato in media dopo 18/24 mesi. Alla cifra vanno tolte tutte le spese sostenute per la procedura comprensive dei costi di pubblicità. Diciamo che un buon 20% del ricavato non entrerà mai nelle casse della banca. Ed è per questo motivo che gli istituti sono propensi a considerare cifre anche inferiori ma che vengono messe subito a loro disposizione. Esempio: una banca ha un credito di 100 mila euro. In condizioni normali e considerando che spesso non è l'unica creditrice, incasserà 70/80 mila euro fra due anni. Ecco perchè è più conviente per loro accettare un'offerta di 60/65 mila immediatamente disponibili.
La terza figura presente nello stralcio immobiliare è la nostra, e cioè il punto di congiunzione di tutte le aspettative delle parti in causa. Chi opera uno stralcio ha il delicato compito di mediare e gestire i rapporti tra debitori e creditori e di trovare una condizione in grado di fare tutti contenti. Non è assolutamente facile, anzi è piuttosto rischioso anche perchè chi operara lo stralcio mette tanti soldini sul piatto. Chi decide di portare avanti una trattativa così complessa non può essere da solo ma deve circondarsi di un team di collaboratori in grado sostenerlo e consigliarlo sotto ogni punto di vista. In un team non possono mancare: un avvocato, un architetto/geometra e qualche agente immobiliare.
La condizione indispensabile per portare avanti uno stralcio è quella di non tentare mai di approfittare della situazione poco piacevole delle persone. Non si deve mai dimenticare lo stato psicologico del proprietario esecutato e bisogna averne il massimo rispetto. E' questo che differenzia un avvoltoio da un professionista dello stralcio: l'avvoltoio cerca solo di speculare, il professionista offre una valida soluzione a dei gravi problemi, ovviamente non per puro spirito di liberalità, ma non approffitta mai di una disgrazia altrui. Cerca sempre di far capire a tutti questa importantissima differenza
a presto
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