Acquistare un immobile tramite asta non è sempre facile e, come tutti gli investimenti, comporta una certa percentuale di rischio legata principalmente alla valutazione dell'affare. Se da una parte si hanno una serie di garanzie e vantaggi dei quali abbiamo parlato nel post precedente è anche vero che tutto il procedimento deve essere studiato nei minimi dettagli.
Il punto di partenza deve essere necessariamente quello di porsi una domanda:
Qual'è lo scopo che voglio ottenere dalla partecipazione ad un'asta immobiliare?
In linea di massima le risposte possono essere:
- voglio comprare la casa per me o per i miei cari risparmiando un pò di soldi
- voglio fare un trading immobiliare, ossia comprare con una certa percentuale di sconto, rivendere a prezzo maggiorato e incassare la plusvalenza.
In entrambe le situazioni il rischio maggiore è quello di valutare non correttamente l'immobile in questione. Si devono leggere con molta cura i documenti che il tribunale mette a disposizione per ogni immobile, ed in particolare si deve studiare in modo corretto e oggettivo la perizia.
La perizia è il documento più importante, quello che contiene il maggior numero di informazioni sullo stato giuridico, ipotecario, catastale e tecnico dell'immobile. Inoltre è sulla base della perizia che il giudice deciderà il prezzo di vendita, ossia la base d'asta.
La perizia viene redatta da un tecnico nominato dal tribunale e come tutte le stime può essere diversa se compiuta da due tecnici diversi. Quello che voglio dire è che la perizia va consultata attentamente e valutata in ogni suo aspetto ma poi è indispensabile "pesarla", per capire se il prezzo di vendita impostato dal tecnico è idoneo per il nostro scopo. Potrebbe capitare che il tecnico abbia stimato l'immobile con eccessiva rigidità o al contrario lo abbia valutato più di quello che realmente vale. E poi, controlla sempre e dico sempre la data in cui è stata stilata la perizia. Spesso la perizia che stai leggendo risale ad un paio di anni prima e non è detto che quello che valeva 100 due anni fa valga 100 anche oggi.
Quindi il rischio maggiore è quello di valutare nel modo sbagliato un immobile. Per non cadere in questo terribile errore dovresti fare delle analisi del mercato della zona e cercare le richieste economiche per immobili simili. Puoi anche affidarti direttamente ai professionisti del settore e chiedere una valutazione partendo dalle informazioni che il tribunale ti mette a disposizione come appunto la perizia, le foto e le planimetrie.
Una volta che avrai capito il più probabile prezzo di mercato dell'immobile togli un 10 o 15% ed avrai il il valore che ti consentirà di vendere l'immobile più velocemente, sempre che il tuo scopo è quello di fare trading immobiliare.
Sapendo il prezzo di rivendita e il prezzo basa dell'asta potrai fare tutte le considerazioni opportune per valutare la bontà dell'affare e i margini di intervento. Non dimenticare di includere i costi fiscali sull'acquisto e la tassazione sulla plusvalenza.
Un altro rischio è quello di farsi prendere dall'euforia della gara. Durante l'asta può capitare di incontrare avversari particolarmente agguerriti e in quel momento è facile perdere di vista il nostro scopo e per colpa della smania di vincere finire per offrire di più rispetto a quanto ci si era prefissi. In base alle tue valutazione fissa il break even point, ossia l'offerta massima che puoi formulare per rispettare il tuo obiettivo e non andare mai oltre a quella cifra. Freddezza e focus sullo scopo finale sono indispensabili.
Personalmente io evito con cura tutti gli immobili che provengono da donazioni, usufrutto, nuda proprietà, fondi patrimoniali, assegnazioni e sequestri. Queste tipologie di immobili hanno situazioni giuridiche complesse e potrebbero comportare implicazioni legali tali da rendere il nostro investimento una perdita immane di soldi e tempo.
Quindi sempre occhi aperti e cervello attivo, se è vero che le aste sono una grande opportunità è altrettanto vero che nascondo insedie pericolose da valutare attentamente.
Se hai bisogno di un consiglio su un determinato affare o vuoi maggiori informazioni scrivi qui: info@immobili360gradi.com
alla prossima!
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